Compro e vendo casa. Atto secondo. Per chi voglia o sia nello stato di necessità di effettuare una transazione immobiliare, la cosiddetta “lista della spesa” delle cose da fare è molto nutrita. Se consideriamo gli adempimenti burocratici per l’immobile ed il mutuo eventualmente da richiedere, la questione risulta molto lunga e complessa. Questo in un contesto in cui, per un agente immobiliare e non solo, la vendita o l’acquisto sarebbe opportuno si concludesse nella maniera più rapida possibile. Da ultimo la cosiddetta conformità urbanistica e la recentissima certificazione energetica, hanno reso ulteriormente lungo il percorso di valutazione dell’immobile e la relativa vendita.

Passaggi importantissimi. Sulla conformità urbanistica vale la pena di riportare quanto scritto dal sito Casanoi: “Quando si acquista un immobile è molto importante VERIFICARE che il suo stato attuale sia conforme dal punto di vista urbanistico (cioè ai permessi edilizi con cui è stato realizzato) e dal punto di vista catastale(quindi alla planimetria depositata in catasto). Tanto per fare un esempio, se non esiste questa conformità, l’atto di vendita non può essere stipulato. Il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore, ma non essendo un tecnico, non si occuperà di verificarne la veridicità. Per questo se un venditore dichiara – magari in buona fede – che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo, e lo si può scoprire anche dopo anni, con tutti i problemi che ne conseguono. Pertanto è sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando”.

Allora come muoversi? Molti siti del settore hanno un vademecum su cosa bisogna fare per vendere e comprare casa. E’ evidente che l’immobile messo in vendita debba essere perfettamente in regola sotto tutti gli aspetti sia urbanistici che fiscali. Moltissime volte capita che il venditore si accorga in ritardo che l’immobile non possa essere venduto se non prima di avere adempiuto ad alcune pratiche burocratiche quali: successioni, accatastamento dell’ immobile, frazionamento, richiesta di nuova concessione edilizia ecc.

Luca Virgili dell’omonima agenzia immobiliare, afferma: “I documenti necessari per l’acquisto di una casa sono il certificato catastale, la planimetria catastale, la certificazione per la prestazione energetica (obbligatoria ed in via di trasformazione nei requisiti dal 1 luglio), l’atto di provenienza (contratto di compravendita, successione, donazione) ed eventualmente i documenti inerenti alla regolarità delle trasformazioni che sono state fatte nella casa, se vi sono state dall’acquisto alla vendita”.

In sostanza quali sono le procedure migliori per immettere sul mercato un immobile? Quali i documenti necessari (dalle piantine alle certificazioni)? La valutazione degli immobili e l’importanza della corrispondenza con le piante catastali? Le richieste informazioni e mutui (fino a che punto gli agenti possono interpellare le banche e in quali contesti possono muoversi… spesso i clienti sono convinti che anche i mutui siano una “pratica per le agenzie immobiliari”…)?

Alessandro Landozzi, Presidente Provinciale FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e titolare della Agenzia Immobiliare San Domenico, ripercorre tutti i passaggi.

“Prima di tutto occorre far firmare al proprietario la liberatoria per la privacy al trattamento dei dati. Di seguito effettuare un sopralluogo sull’immobile al fine di effettuare una valutazione dell’immobile; in quella occasione il proprietario deve aver già preparato una planimetria catastale dell’immobile al fine di poter verificare la “rispondenza dello stato dei luoghi “allo stato catastale”. Altrimenti, l’immobile se non regolarmente censito all’Agenzia del Territorio (catasto) non può essere venduto. Il proprietario dovrà consegnare anche l’APE (attestato di certificazione energetica) indispensabile per effettuare anche la pubblicità immobiliare oltre a comunicare all’agente se gli impianti (elettrico, idraulico e termico) sono conformi alla normativa vigente e regolarmente certificati. Nell’eventualità che l’immobile non sia conforme alla planimetria depositata all’Agenzia per Territorio (esempio: a causa di lavori eseguiti nell’immobile che hanno comportato una distribuzione diversa degli spazi) andrà verificato il motivo per il quale non è stata aggiornata. Al fine di evitare spiacevoli sorprese viene richiesto al proprietario di fornire all’agente immobiliare una relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale (vedi qui) che può essere rilasciato da un tecnico di fiducia (geometra, perito edile, perito industriale, architetto, ingegnere, ecc.) del venditore/proprietario.

La stessa relazione verrà successivamente fornita al notaio per stipula del rogito. A questo punto dopo aver fatto questa analisi dei documenti l’agente torna nel suo ufficio e elabora la sua valutazione immobiliare (cosa che potrebbe essere trattata in altra Vostro articolo nelle prossime uscite). Successivamente l’agente concorda con il proprietario il prezzo di vendita; prezzo che deve essere “prossimo” alla valutazione dell’agente. L’agente anche deve verificare anche esistono sull’immobile vincoli di varia natura (servitù attive e/o passivi) che possano limitare il godimento dei beni o ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, dovute a mutui o altro. Anche eventuali pignoramenti. E deve verificare la regolarità del pagamento delle quote condominiale e l’effettiva entità delle stesse. Se sono stati deliberato o sono deliberanti lavori condominiali che possano influire sull’acquirente.

Questione mutui: – nel rispetto della nuova legislazione per il credito ai consumatori e della nuova disciplina degli intermediari finanziari (Decreto Legislativo 141/2010) gli agenti immobiliari non si possono più occupare di mutui in maniera diretta, fermo restando che anche prima dovevano essere iscritti come “Mediatori Creditizi” presso il l’U.I.C. (Ufficio Italiano Cambi), e che tutto deve essere demandato a società che si occupano di intermediazione finanziaria. A tale proposito FIAIP ha costituito la società Auxilia Finance (qui) che si occupa di mediazione creditizia per tutti gli associati. Ogni provincia ha un almeno due consulenti dedicati che si occupano di incontrare, presso l’ufficio dell’agente o nel luogo che il cliente ritiene più opportuno, tutti coloro che necessitano di una consulenza gratuita per la concessione di un mutuo/finanziamento. Il cliente nella maggior parte dei casi non ha nessun costo per l’intervento del consulente, in quanto, nonostante le condizioni dei mutui/finanziamenti riservati ai nostri clienti siano particolarmente vantaggiosi, si occupano le banche con le quali abbiamo le convenzioni di retribuire il consulente. Le banche con le quali “lavoriamo” preferiscono pagare loro la consulenza, in quanto secondo il “sistema bancario” la qualità dei clienti che “entrano nelle agenzie Fiaip” sono considerati “di grande pregio per l’affidabilità e la sicurezza cosa che ha fatto meritare anche la convezione con l’Associazione Nazionale dei Magistrati e ha fatto raggiungere un protocollo d’intesa con ADICONSUM (associazione dei consumatori – qui) che ci ha ritenuto Auxilia come partner affidabile per i loro associati”.